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Mansley (AAA, Gam): Come investire in immobiliare americano ai tempi di Trump

Mansley (AAA, Gam): Come investire in immobiliare americano ai tempi di Trump

Come si investe nell’immobiliare americano ai tempi di Donald Trump? Per Tom Mansley, proficuamente.

Il manager di Gam, che vanta il massimo rating di Citywire (AAA), gestisce il GAM Star MBS Total Return, il terzo migliore fondo a un anno all’interno del panorama obbligazionario in dollari: “Il driver principale della strategia sono gli interessi attivi. Non ci sono grandi fluttuazioni nel prezzo degli asset grazie a due fattori: il primo è che i flussi di cassa sono molto stabili perché il mercato dei mutui, e quello immobiliare, sono in ottime condizioni”. E poi, “la maggior parte dei nostri bond sono stati emessi nel periodo antecedente alla crisi e quindi si tratta di mutui più contenuti rispetto al loro livello di 10 anni fa”.

Al momento il tasso di disoccupazione negli Stati Uniti è al 4,1% e “più o meno chiunque voglia trovare un lavoro lo può fare e pagare un mutuo”, commenta Mansley. “Insomma, si tratta perlopiù di un debito finanziabile. Dopodiché, questo mercato è popolato da player con un notevole portafoglio come asset manager, assicurazioni e fondi pensione. Non più gli hedge funds perché il rendimento medio di questo mercato è sui 4,5-5% e per loro non è abbastanza”.

Il portafoglio del fondo è diversificato, ma sempre e solo all'interno del mercato dei titoli garantiti da un insieme di mutui ipotecari e, in parte, delle attività cartoralizzate. Gli MBS sono titoli che derivano i flussi di cassa con i quali fare fronte alla remunerazione del capitale raccolto all’atto dell’emissione sulla base di un portafoglio di prestiti ipotecari sottostanti.

Tornando al 45esimo Presidente degli Stati Uniti, gli effetti delle sue scelte economiche sul mercato immobiliare sono stati anche positivi, soprattutto quando si parla della riforma fiscale: “La tax reform di Trump ha avuto un effetto interessante. Un aspetto di questa riforma è che ha ridotto la deducibilità degli interessi sui mutui, il che non avrà un impatto sui nostri investimenti. Ma l'effetto netto della riforma si traduce in un risparmio netto sulle tasse per il ceto medio, o quantomeno per chi ha un reddito mediano, e questa è esattamente la fetta di mercato su cui il nostro portafoglio è esposto. Ciò li mette in una situazione finanziaria più stabile e facilita il pagamento dei mutui”, osserva il gestore.   

Quando Trump è stato eletto la gente pensava che lo status quo potesse essere stravolto drammaticamente, ma finora non è andata così secondo Mansley: “La ripartizione dei poteri negli Stati Uniti fa sì che si mantenga un equilibrio e che ogni Presidente, indipendentemente dalla sua visione politica, non abbia molto spazio per muoversi”.

Detto questo, un paio di fattori monetari che potrebbero avere un effetto sul mercato in cui opera il gestore ci sono: “il primo è dato dai tassi d’interesse in crescita della Fed, che sta diventando piano piano una banca centrale più ‘hawkish’. In ogni caso, la Fed ha comunicato in anticipo ai mercati come intende muoversi e con quali tempi vuole ridurre il proprio bilancio nei prossimi anni. Non c'è il timore che possa da un giorno all'altro vendere un trilione di asset insomma”.

La Banca centrale americana ha in pancia un paio di trilioni di mutui, ma si tratta di titoli garantiti dal governo, che, racconta Mansley, lui non ha in portafoglio. 

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Tom Mansley
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Salvatore Gaziano, prima di essere un consulente indipendente, è un innovatore. Nella sua “vita precedente” è stato un giornalista che ha lavorato per importanti testate finanziarie (che oggi non ci sono più) proprio negli anni del boom dei mercati.

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