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Casa, come il cf può consigliare al cliente di mettere al riparo il proprio acquisto

Casa, come il cf può consigliare al cliente di mettere al riparo il proprio acquisto

di Eloisa Alessandra Luini, notaio in Piacenza

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L’evoluzione della figura del consulente patrimoniale sottopone l’intermediario ad un’attenzione quotidiana alle soluzioni che possono essere offerte a tutela del patrimonio.

Tra queste è interessante segnalare (legge n. 124 in vigore dal 29 agosto 2017) quella per cui è possibile chiedere il deposito del prezzo (o del saldo) al notaio che stipula l’atto fino ad avvenuta trascrizione dell’atto di compravendita.

Il deposito del prezzo può essere richiesto per ogni compravendita, non solo unità abitative, e da ambo le parti contraenti. Ma è lecito aspettarsi che questa facoltà venga esercitata più che altro dal compratore, piuttosto che dal venditore. E’, infatti, l’acquirente a rischiare di “non avere comprato bene” qualora, tra la data di stipula del rogito notarile e quella di trascrizione del contratto di compravendita, venga pubblicato nei registri immobiliari un gravame inaspettato a carico del venditore (ipoteca, sequestro, pignoramento, domanda giudiziale …). E lo stesso nelle ipotesi “più criminose” in cui il venditore venda in mala fede lo stesso immobile a più compratori.

Questi rischi si corrono in quanto, prevale chi per primo ottiene la trascrizione del proprio acquisto e non semplicemente chi per primo ha stipulato l’atto notarile di compravendita. E’ comprensibile, quindi, che il compratore, o l’istituto che ha erogato il finanziamento, non intenda mettere in pericolo il proprio acquisto (o la propria garanzia ipotecaria), soprattutto quando il prezzo della vendita e il valore dell’immobile sono significativi.

Tutela anche in mancanza di un contratto preliminare

Con questa novità legislativa il consulente potrà rappresentare al cliente che esiste uno strumento ulteriore rispetto alla trascrizione del contratto preliminare che consente di “prenotare” l’immobile, rendendolo immune da successivi pesi pregiudizievoli tra la data del preliminare e quella del contratto definitivo. Per poter accedere a questa trascrizione del contratto preliminare è necessario che lo stesso sia stipulato per scrittura privata autenticata o per atto pubblico. E’ quindi necessario che venga redatto a cura di un notaio.

Il consulente potrà rivolgersi anche a quei clienti, potenziali acquirenti che non hanno già stipulato il contratto preliminare per atto notarile. E’ sufficiente, infatti, chiedere al notaio di trattenere il prezzo della vendita fino ad avvenuta trascrizione, per non imbattersi più in spiacevoli sorprese. Il notaio, in tal caso, dovrà depositare il corrispettivo ricevuto in un apposito “conto dedicato”, formalmente intestato al notaio ma totalmente separato dal suo patrimonio e, quindi, immune dalle vicende personali dello stesso. 

Il conto dedicato

E’, quindi, probabile che lo scenario tradizionale non sarà più quello dove, davanti al notaio,  il venditore consegna le chiavi all’acquirente e questo versa il prezzo o il saldo. Ma quello in cui il notaio, richiesto da almeno una delle parti contraenti, deposita il prezzo (o il saldo prezzo) destinato al venditore sul suo “conto dedicato” fino a che non sia eseguita la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto si sia perfezionato a favore dell’acquirente, senza alcun peso.

Il deposito del prezzo, facoltà rinunciabile o irrinunciabile?

L’effettiva tutela dipenderà da come si vorrà leggere la nuova norma.

Ossia, se l’acquirente potrà rinunciare o meno alla facoltà di chiedere il deposito prezzo già nella fase del preliminare.

Qualora prevalesse la prima interpretazione, infatti, si corre il rischio che la rinuncia alla facoltà di chiedere il deposito del prezzo diventi una “clausola di stile”, inserita in automatico nella modulistica delle agenzie immobiliari.

E’ bene, invece, che a chi intenda acquistare un immobile, anche se di modico valore, venga spiegata questa sua facoltà e possa decidere, senza pressioni, se esercitarla oppure rinunciarvi.

Comunque, al di là di quale prassi prenderà campo, siamo in presenza di uno scenario che varrà la pena rappresentare al cliente, in caso di  un acquisto immobiliare, nell’ambito di una pianificazione patrimoniale.

 

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